Que ce soit pour remplir votre feuille d’imposition en vue de l’évaluation de votre impôt local de taxe foncière en fin d’année, pour demander un devis de travaux de rénovation ou d’aménagement aux entrepreneurs spécialisés en ligne, ou simplement pour mettre en vente votre bien immobilier si ce n’est proposer à la location sa partie supérieure pour arrondir vos fins de mois, vous êtes nombreux à vous échiner sur le calcul réglementaire de la surface habitable de vos combles.

Il est vrai qu’entre le Code de la construction et de l’habitation, la loi Carrez, ou encore la loi de 1989 relative aux locations, il y a de quoi s’y perdre. Mais ce guide vous explique pas à pas les enjeux réglementaires du volume habitable de vos combles, avec à la fin, une méthode simple pour en faire vous-même le calcul.

La surface habitable c’est quoi ?

surface habitable combles La surface habitable est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), qui la présente comme le cumul de la surface de plancher de chaque pièce (qu’elle soit au rez-de-chaussée, en étage ou sous combles) à laquelle il faut soustraire les portions de surface occupées par les murs, cages d’escaliers, gaines techniques… etc.

Attention : La notion de surface habitable est réglementée (voir plus bas), et ne doit pas être assimilée à la surface de plancher. Il y a certains espaces de votre maison, qui, même faisant partie de la vie quotidienne, ne sont pas comptabilisés dans le calcul de votre surface habitable, par exemple : les balcons, les combles non aménagés, les séchoirs, ainsi que le garage, les caves et autres sous-sols.

La surface habitable et les combles dans les normes en vigueur

 

Loi Carrez pour les combles et les greniers

La surface habitable est primordiale à l’achat d’un logement. Et puisqu’on ne peut se fier aux slogans des vendeurs ou des agences immobilières qui, souvent, gonflent les chiffres réels, la loi Carrez du 18 décembre 1996, est venue normaliser tout cela.

En effet, les actes de vente doivent mentionner la surface du logement. Le calcul de cette surface ne tient compte que de la portion de surface du sol des locaux et pièces, où la hauteur sous plafond n’est pas inférieure à 1,80 m.

Conséquence pour les combles : la surface Carrez des combles est forcément inférieure à la surface au sol des espaces constitutifs des combles à cause de leurs parties mansardées, étant donné que la hauteur utile de ces portions de surface ainsi perdue est inférieure à 1,80 mètres et sont par conséquent soustraites dans le calcul.

Attention : que vos combles et greniers soient aménagés ou non, ils sont dans tous les cas de figure comptabilisés dans le calcul de votre surface Carrez.

 

Surface habitable des combles, et location

Si vous projetez d’agrandir votre maison en aménageant des combles destinés à la location, là aussi, il est nécessaire de bien évaluer votre surface habitable sous combles (voir plus bas). En effet, la loi du 6 juillet 1989 relative à la location impose de mentionner la surface habitable dans le contrat de location.

En outre, depuis la loi Alur, si vous évaluez mal votre surface habitable en l’exagérant, votre locataire sera en droit de vous adresser une demande de baisse de loyer en bonne et due forme, s’il s’avère que la surface habitable réelle de vos combles proposés à la location est inférieure de plus d’un vingtième (ratio de 1/20) à celle que vous avez décidé de porter sur le contrat de bail qui vous lie.

 

La surface habitable des combles pour l’évaluation de votre impôt local

Si vous venez d’aménager vos combles pour agrandir votre maison, il se peut que vous ayez quelques petits soucis de chiffrage avec votre agent du Centre des impôts dans le cas où vous ne savez pas calculer la surface desdits combles à déclarer pour l’évaluation du solde de votre impôt local de taxe foncière (Déclaration impôts locaux – Formulaire H1).

 

Car contrairement à ce que pensent beaucoup de propriétaires de biens immobiliers déclarants, le Centre des impôts tient compte de la surface habitable pour le foncier, c’est-à-dire la surface au sol de votre comble, de plinthe à plinthe. Son calcul (voir plus bas) diffère donc du calcul des règlements d’urbanisme, qui retranchent les portions d’espaces de hauteur sous plafond inférieures à 1,80 mètres.

Il est donc primordial, si vous ne voulez pas voir votre déclaration d’impôt local réévaluée, et de payer un impôt autrement plus conséquent que ce que vous avez initialement prévu dans votre budget annuel, de faire la distinction et de considérer que le centre des impôts ne tient compte d’aucune hauteur minimale pour arrêter ce que vous devez annuellement à la collectivité.

 

Calculez vous-même la surface habitable sous vos combles

surface habitable

Vous entendrez souvent dire, qu’à cause des nombreuses complications réglementaires et fiscales du calcul de votre surface habitable sous combles (dont quelques-unes ont été évoquées plus haut), il vaudrait mieux vous ruiner à faire appel à un expert géomètre pour un résultat fiable incontestable.

S’il est vrai que ce calcul demande un minimum de connaissances réglementaires (voir plus haut) et géométriques, tout propriétaire lambda peut, en à peine une après-midi, fixer définitivement la dite surface. Il suffira à cet effet, de suivre ces étapes simplifiées :

  • Vous procurer un ruban de mesure ainsi qu’un marqueur de chantier (vendus au magasin de bricolage).
  • Partir de l’angle sous votre mur mansardé et vous déplacer vers le centre de vos combles, en mesurant, dès que vous le jugez utile, la hauteur utile sous le mur mansardé.
  • Répéter l’opération jusqu’à trouver le point au sol où la hauteur sous toit est exactement de 1,80 mètres. Vous faites une croix pour désigner ce point.
  • Répéter l’opération sur toute la longueur du premier mur mansardé que vous avez choisi pour commencer. Vous aurez ainsi une enfilade de points relative à la frontière de la surface habitable sous ce mur.
  • Passez aux murs mansardés restants et refaire exactement la même opération, en traçant à chaque fois, la frontière de la surface habitable sous la pente.

A la fin, vous aurez une figure géométrique au sol, qui peut dépendamment de votre maison, être de type simple (carré, rectangle, trapèze) ou de type complexe. Dans le premier cas, vous n’aurez plus qu’à faire un calcul de surface simple pour obtenir votre surface habitable sous comble.

Dans le second cas, il vous faudra diviser cette forme complexe en plusieurs unités de formes simples pour additionner la surface calculée de chacune d’elles et obtenir finalement votre surface.